Neden ayrı takip yolu vardır
İpotek, alacaklıya belirli bir taşınmaz üzerinde kanuni öncelik sağlar. Bu öncelik, adi alacaklılarla aynı genel haciz kuyruğuna girerek harcanmasın diye kanun özel yol öngörür. Yanlış yolda açılan takip, rehin hakkını tartışmalı hâle getirebilir.
Akit metni, derece, azami had ve faiz kaydı tapu müdürlüğü kaydıyla birlikte okunur. “Tapuda ipotek var” cümlesi, hangi alacağın hangi tutara kadar güvence altında olduğunu göstermez. Haciz şerhi ile ipotek şerhi aynı satır değildir.
Ankara’daki bir parsel için satış ve tebliğ, taşınmazın tapu çevresi ve dosyanın bağlı olduğu icra dairesiyle yürür. Çankaya ofisi, tapu müdürlüğünü seçmez.
Ödeme emri bu yolda nasıl okunur
İpoteğin paraya çevrilmesinde borçluya giden evrak, genel haciz yolundaki ödeme emriyle aynı formül olmayabilir. İtirazın durdurma etkisi, özel yola göre değişir. İlamlı-ilamsız fark genel ayrımı verir; bu sayfa ipotek usulünü konuşur.
Borçlu, akdin geçersizliği veya borcun sona erdiği iddiasını bu yolda da ileri sürebilir. İddia, tapu kaydını kendiliğinden silmez. Dava veya şikâyet, satış takvimini her dosyada otomatik durdurmaz.
Üçüncü kişi malik ile asıl borçlu ayrı kişiler olabilir. Malik, kefil veya sonraki derece ipotek alacaklısı aynı dilekçeye sığmaz.
Satış, kıymet ve sıra
Kıymet takdiri ve elektronik satış, ipotek yolunda da gündeme gelir. Usul, taşınmaz satışına özgüdür; ev eşyası haczi kopyalanmaz. İlan, tebliğ ve ihale sonrası fesih kendi yazılarındadır.
Satış bedeli önce masrafa, sonra ipotek derecelerine ve kanunun tanıdığı imtiyazlara bakılarak paylaşılır. Adi haciz alacaklısı, ipotek bedelini “ben de sıradayım” diye otomatik paylaşamaz. Paylaşım cetveli sıra cetveli yazısındadır.
İpotek fekki, borcun sona ermesi ve tapu terkini ayrı işlemdir. Satıştan sonra şerhin silinmesi, icra dairesi yazısı ve tapu müdürlüğü kaydına bakılır.
Banka ile özel alacaklı
Banka ipoteği ile kişiler arası ipotek aynı kanun yolundadır; akit maddeleri ve temerrüt bildirimi farklı olabilir. Genel kredi sözleşmesi, tapu ipoteğinin yerini tutmaz. İhtarname, temerrüt ve takip talebi tarihleri birlikte durur.
Yeniden finansman veya kısmi fek, takip açılmış dosyada ayrıca yazılmalıdır. Sözlü “banka beklesin” vaadi, satış ilanını durdurmaz.
Sonuç
İpoteğin paraya çevrilmesi tapudaki güvenceye özgü yoldur; adi haciz takibine çevrilerek anlatılmaz. Akit, derece ve tapu kaydı yol seçimini belirler. Genel çerçeve icra ve iflas hukuku sayfasındadır. Taşınmaz boyutu gayrimenkul hukuku ile kesişir. Yol tablosu icra takip yolu karşılaştırmasındadır. Resmî dayanak: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu. Akit ve tapu kaydı olmadan satış sonucu söylenmez.