Tapu şerhi ihtar zarfı değildir
Konut kredisinde ipotek, çoğu dosyada kredinin kuruluşunda tapuya işlenir. Bu şerh, alacağı güvenceye bağlayan kayıttır. Kayıt, icra dairesinde bir esas numarası açmaz. Şerhin tapuda yıllarca durması, bir takip dosyasının açıldığını göstermez. Şerh, hangi taşınmazı, hangi dereceyi ve hangi alacaklıyı yazıyorsa o yazıdır. Yazı, bankanın sonradan gönderdiği uyarı mektubunun yerine geçmez.
Gecikme ihtarı, bankanın gönderdiği ayrı yazıdır. Yazı, ödenmeyen dönemi ve istenen davranışı söyleyebilir. Yazı, tapu müdürlüğündeki şerhi icra dosyasına çevirmez. İhtarın üzerinde kredi sözleşmesinin numarasının durması, ihtarı takip talebi yapmaz. Numara, hangi krediye ilişkin olduğunu gösterir. Göstermek, icra dairesinde esas açmak değildir.
İcra, ancak takip talebiyle açılır. Borçluya giden icra evrakının başlığı, ihtarnamenin başlığından farklıdır. Hangi zarfın süreyi başlattığı, evrakın başlığı ve tebliğ kaydından okunur. İhtarın tarihi, icra evrakının tebliğ tarihi diye yazılmaz. İpoteğin paraya çevrilmesinin kendi usulü ipoteğin paraya çevrilmesi yazısındadır. Bu metin o yolu anlatmaz. Burada duran karar, gecikme ihtarı ile o yolun aynı kâğıt olmadığıdır.
Takip talebinin başlığı
Alacaklı, dosyada varsa gecikme ihtarını ve bu ihtarın hangi kredi sözleşmesine bağlandığını gösterir. İhtar, sözleşmedeki gecikme kaydını tekrar edebilir. İhtar, ipotek akdinin ve tapu kaydının yerine geçmez. Takip açılacaksa talep, ipoteğin paraya çevrilmesi yolunu başlığında yazar. Talebe ipotek akdi ile son tapu kaydı eklenir. Başlık genel haciz diyorsa ipotek yolu seçilmiş olmaz. Başlık ipotek yolu diyorsa adi haciz şerhi kendiliğinden doğmaz.
İhtarı takip dilekçesi diye sunmak, icra evrakını çıkarmış sayılmaz. İcra evrakı, dairenin kaydında aranır. Kayıt yoksa takip açılmış varsayılmaz. Birden fazla konut kredisi varsa talep, hangi sözleşme numarasını istiyorsa onu yazar. Numara yazılmamışsa alacaklı, borçlunun bütün kredilerini tek dosyada eritmez. Eritilen numara, tapudaki ipotek satırıyla örtüşmeden kullanılmaz.
Mahkeme ilamı, kredi borcunu ayrıca hüküm altına almışsa okunan metin o ilamdır. İlamlı açılış ilamlı takip nasıl başlatılır yazısındadır. İlam, tapudaki ipotek şerhinin ve ihtarın yerine kendiliğinden geçmez. Yolun genel seçimi ilamlı ve ilamsız takip farkı yazısındadır. İhtar, bu seçimi yapmış sayılmaz.
Derece ve kapsam tapu satırındadır
Derece ve kapsam, tapudaki ipotek satırından okunur. Tapu örneği yokken derece bu metinden tamamlanmaz. Birinci derece ile sonraki derece, aynı taşınmazda ayrı satır olabilir. Alacaklı, kendi satırının derecesini başka bir ipoteğin satırından kopyalamaz. Kapsam, ipotek akdinde ve tapu kaydında hangi alacağı güvenceye bağladıysa odur. Kapsam dışındaki bir kalem, şerhin içine sonradan yazılmaz.
Taşınmazın ada ve parsel bilgisi, talepteki taşınmazla aynı olmalıdır. Farklı parsel, bu kredinin güvencesi diye eklenmez. Paylı mülkiyette ipotek belirli bir paya işlenmişse istenen pay, tapudaki paydır. Bütün taşınmaz, pay kaydı yokken istenmez. Malik sıfatı da tapudan okunur. Kredinin borçlusu ile tapudaki malik ayrı kişilerse alacaklı, ikisini tek sıfatta birleştirmez. Birleştirme, şerhin yazmadığı bir muhatap üretir.
Adi haciz şerhi, ipotek satırının adı değildir. Tapuya işlenen haciz kaydı taşınmaz haczi yazısındadır. Gecikme ihtarı, parsele haciz şerhi düşürmez. Haciz şerhi sonradan işlenmişse ipoteği silmez. İpoteğin kalkması da haciz şerhini kaldırmış sayılmaz. İki satır, iki alacaklı adı taşıyabilir. Adlar örtüşmeden kayıtlar birleştirilmez.
Dekont hangi döneme sayılır
Borçlu, elindeki zarfın ihtar mı yoksa icra evrakı mı olduğuna başlıktan bakar. Yalnız ihtar gelmişse icra esas numarası bu zarftan uydurulmaz. Numara, icra evrakında veya daire kaydında yoksa yoktur. Tapu kaydındaki ipotek şerhi, uzun süredir duruyor olabilir. Şerh, yeni bir icra dosyasının açıldığını tek başına göstermez.
Ödeme yapılmışsa dekont, hangi döneme sayıldığını yazmalıdır. Yazmıyorsa banka dökümüyle eşleştirilir. Eşleşmeyen fiş, bütün gecikmeyi kapatmış sayılmaz. Birden fazla dönem gecikmişse hangi dönemlerin açık olduğu, dökümde ne yazıyorsa odur. Dönem adedi bu metne eklenmez. Dekont, kredi hesabına değil başka bir ürüne işlenmişse konut kredisinin gecikmesini kapatmış sayılmaz. İşlendiği yer, fişin numarası ve döküm satırıdır.
Kısmi ödeme, sözleşmede yazılı hangi kaleme sayıldığından izlenir. Sözleşme satırı yokken ödeme, ipoteği tapudan kaldırmış sayılmaz. Bir dönemin kapanması, sonraki dönemleri de kapatmaz. Sonraki dönem dökümde duruyorsa ayrıca okunur.
Satış ilanı ve fek ayrı yazıdır
Satış, ipotek takibi içinde ayrıca istenen işlemdir. İhtar metnindeki uyarı, satış ilanı doğurmaz. İlan dosyada yoksa alacaklı, ihtar tarihine süre ekleyerek ilan kuramaz. Borçlu da ihtarı yırtmanın satışı durdurduğunu düşünemez. Durma, ancak dosyada buna ilişkin bir kayıt varsa okunur. İhtar, satış ilanı ve tahliye tutanağı üç ayrı kâğıttır. Bu üçü dosyada yoksa ev boşaltılmış sayılmaz.
Fek, tapuya işlenen ayrı yazıdır. Yazı yoksa ipotek şerhi durur. Kredinin kısmen ödenmesi, fek yazısı olmadan şerhi düşürmez. Fek, hangi dereceyi ve hangi yevmiye kaydını kaldırdığını yazmalıdır. Yazmıyorsa başka bir ipotek kalkmış, bu kredinin şerhi duruyor olabilir. Borçlu, fek belgesini ihtar zarfının içinden çıkarmaz. Belge tapu kaydında veya tapu müdürlüğünün yazısındadır.
Somut ihtar, tapu örneği ve varsa icra evrakı iletişim yoluyla yan yana okunabilir. Yan yana gelmeyen kâğıt, diğerinin yerine tamamlanmaz.
Kredi sözleşmesindeki borçlu ile ipoteğin maliki ayrı kişilerse iki sıfat ayrı okunur. İpotek, malikin taşınmazı üzerindedir. Kredi borcu, sözleşmede borçlu diye yazılan kişidedir. Alacaklı, maliki sözleşmede yoksa salt tapu şerhinden borçlu ilan etmez. Şerh malikin adını yazıyorsa o ad, ipotek kaydının muhatabıdır. Kredi sözleşmesinin borçlusu olup olmadığı, akdin taraf satırındadır. Satır yoksa şerhteki ad, kredi borçlusu diye tamamlanmaz.
Aynı taşınmazda birden fazla ipotek varsa her derece kendi alacaklısını taşır. Bankanın konut kredisi ipoteği, başka bir alacaklının sonraki ipoteği değildir. Sonraki ipotek, gecikme ihtarıyla bu kredinin takibi olmaz. Alacaklı, kendi derece satırını sonraki şerhle birleştirmez. Yapılandırma protokolü, gecikmeyi yeni bir vadeye bağlamışsa protokol ayrı kâğıttır. Protokol, ipotek takibini açmış sayılmaz ve ihtarın yerine geçmez. Yeni vade protokolde yazılı değilse alacaklı vade seçmez.
Sigorta poliçesi, kredinin yanında anılmış olabilir. Poliçe, ipotek şerhi değildir. Poliçenin bedeli, tapudaki dereceyi değiştirmez. Bu bedel bankaya dönmüşse dönüş, ancak dekont ve poliçe kaydı hangi kaleme sayıldığını yazıyorsa okunur. Yazmıyorsa poliçe, gecikmeyi kapatmış sayılmaz.
Aynı krediye bağlı birden fazla taşınmaz varsa her parsel kendi ipotek satırından okunur. Bir parseldeki şerh, diğer parselde ipotek varmış gibi yazılmaz. Talep, hangi ada ve parseli istiyorsa onu gösterir. Göstermeyen talep, ihtardaki adresle tamamlanmaz. Adres, tapu kaydının yerine geçmez.
Sonuç
Konut kredisi gecikmesi, ipotek takibini kendiliğinden başlatmaz. İhtar, tapudaki ipotek şerhi ve icra talebi üç ayrı kâğıttır. Derece ve kapsam tapu satırından okunur. Satış ilanı ve fek, ihtarın içinden çıkmaz. Çerçeve icra ve iflas hukuku sayfasında durur. Takip açılıp açılmadığı 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde dosyadaki talepten okunur. İhtar, satış ilanı üretmez.