Tespit davası hangi soruyu sorar?
Soru şudur: Bu taşınmaz için güncel ve adil kira bedeli nedir? Soru, tahliye değildir. Soru, yasal tavanın her yıl nasıl uygulanacağı da değildir. Bedelin yeniden tespiti, süre ve sözleşme tipi uygunsa gündeme gelir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, belirli süre sonra tespit yolunu açar. Beş yıl pratikte sık anılır. Süre, kira ilişkisinin başlangıcı ve yenilemelerle hesaplanır. Hesap, ezbere takvim değil sözleşme ve fiili kira olgusudur.
Süre dolmadan “piyasa arttı” cümlesi, tavan içindeki yıllık artışı konuşur; tespit davasını her dosyada açmaz. Açılırsa usul veya esas engeline takılabilir. İşyeri kiralarında serbest irade ve duruma göre farklı hükümler bakılabilir. Tip ayrımı atlanırsa yanlış yol seçilir.
Emsal ve bilirkişi nasıl işler?
Mahkeme, tarafların yazdığı ilan fiyatına mahkûm değildir. Bilirkişi; bölge, metrekare, kat, ısınma, asansör, manzara ve kullanım amacını karşılaştırır. Site aidatı yüksek daire ile müstakil giriş aynı emsal olmayabilir.
Kiracının yaptığı kalıcı iyileştirme, bedeli tartışırken lehine okunabilir. Tersine, bakımsız bırakma da ters yönde konuşulur. Depozito ve aidat, kira bedelinin kendisi değildir; karıştırılmamalıdır.
Ankara Çankaya ile Sincan emsali aynı varsayılmaz. Varsayım, bilirkişiyi gereksiz kılmaz; somut taşınmazı gerektirir. İlan sitesi ekran görüntüsü tek delil olmaz. Tapu alanı ve fiili oda sayısı çelişirse fiili kullanım açıklanmalıdır.
Yasal tavan, belirli dönemlerin üst sınırını çizer; tespit davası bedeli emsale çeker. Beş yıllık dilim dolmadan “komşu daha fazla ödüyor” cümlesi tavan içindeki yıllık artışı konuşur. Konuşmak, her dosyada tespit davası açmaz. İşyeri kirasında serbest irade ve sözleşme tipi ayrı okunur. Tip atlanırsa yanlış yol seçilir.
Yeni bedel hükmü kiracıyı kapı dışına koymaz. Ödenmeyen fark temerrüt ve icra konusu olabilir. Tahliye, ihtiyaç, taahhüt veya temerrüt gibi kendi sebeplerini ister. Kiraya veren hem tespit hem tahliye isterse dilekçeler net ayrılmalıdır. Karışık talep mahkemeyi savurur. Ankara sulh hukuk mahkemesi görevli mahkeme türüdür; yetki taşınmazın bulunduğu yere bakılır. Çankaya ofisi Etimesgut dairesini aynı mahkemeye kilitlemez.
Yeni bedel hükmü kiracıyı kapı dışına koymaz. Ödenmeyen fark temerrüt ve icra konusu olabilir. Tahliye, ihtiyaç veya taahhüt kendi sebebini ister; tahliye yazısında durur. Kira uyarlama davası olağanüstü değişen koşulları konuşur; bu sayfa emsal tespiti ile sınırlıdır.
Hüküm ne zamandan işler?
Etki anı dava tarihi, dönem ve kanuni çerçeveye bakılır. Geriye dönük tüm yılları kapsayan otomatik zam her dosyada yoktur. Gelecek dönem ile geçmiş dönem ayrılır. Karar kesinleşmeden icra, ilamın niteliğine bağlıdır. Kiracı tavanı uyguladığını sanıp tespit hükmünü görmezden gelirse fark birikebilir.
Görev sulh hukuktur. Yetki taşınmazın bulunduğu yere bakılır. Çankaya ofisi Etimesgut dairesini aynı mahkemeye kilitlemez. Bilirkişi ücreti ve tebligat temposu dosyaya göredir; tutar yazılmaz.
Konut ve çatılı işyeri aynı cümleye sıkıştırılmaz. İşyeri kirasında serbest irade ve sözleşme tarihi ayrı okunur. Beş yıllık dilim pratikte sık anılır; her tipte aynı kapı açılmaz. Süre dolmadan “komşu daha fazla ödüyor” tavan içindeki yıllık artışı konuşur. Yasal artış tavanı, tespit emsali değildir.
Depozito kira bedelinin kendisi değildir. Aidat yüksekliği emsali etkiler ama kira hükmünü tek başına kurmaz. Kiracı iyileştirmesi lehe; bakımsızlık aleyhe okunabilir.
Hüküm kiracıyı kapı dışına koymaz. Ödenmeyen fark temerrüt doğurabilir. Kiraya veren tespit ile tahliyeyi aynı dilekçede karıştırırsa mahkeme savrulur. Emsal, ilan sitesi ekran görüntüsü değildir. Fiili oda sayısı tapu alanıyla çelişirse açıklanır.
Beş yıl, kira başlangıcı ve yenilemelerle hesaplanır. Ezbere takvim değil sözleşme ve fiili kira olgusudur. Süre dolmadan açılan dava usul veya esas yönünden elenebilir. İşyeri ve konut ayrımı sözleşme tarihiyle birlikte okunur. Yeni bedel geçmiş tüm yılları otomatik kapsamaz. Gelecek dönem ile geçmiş dönem ayrılır.
Emsal nasıl seçilir, nasıl elenir?
Bilirkişi, aynı sitedeki her ilanı emsal saymaz. Kat, cephe, ısınma türü ve fiili kullanım amacı ayrılır. Mobilyalı kısa süreli kiralama, uzun süreli konut emsaline benzemez. İşyeri emsalinde cadde cephesi ile ara kat depo aynı satıra yazılmaz.
Kiraya verenin “komşu üç kat fazla alıyor” cümlesi, sözleşme ve tapu alanı olmadan zayıf kalır. Kiracının “yasal tavanı uyguladım” cümlesi tespit davasını her dosyada kapatmaz. Tavan, belirli dönemlerin üst sınırıdır; emsal bedeli başka sorudur.
Hükmün etki anı dava tarihi ve dönemle okunur. Geriye dönük tüm yılları kapsayan otomatik zam her dosyada yoktur. Kesinleşmeden icra, ilamın niteliğine bağlıdır. Ada-parsel ve kira başlangıç tarihi dilekçede durmalıdır. Mahalle listesi emsal yerine geçmez.
Bilirkişi raporuna itiraz ve dönem
Rapordaki emsal, mobilyalı günlük kiralama ise uzun süreli konutla elenir. Cadde dükkânı ile ara kat depo aynı satıra yazılmaz. İtiraz, “pahalı geldi” cümlesi değil, elenen emsalin neden elenmesi gerektiğidir. Elenmeyen emsal, hükmü çeker.
Beş yıllık dilim, başlangıç ve yenileme zinciriyle hesaplanır. Zincir kopuksa süre usulden elenebilir. İşyeri kirasında sözleşme tarihi serbest iradeyi etkiler. Konut tavanı, işyeri serbestini taşımaz.
Hüküm geçmiş tüm yılları otomatik kapsamaz. Dava tarihi ve dönem ayrılır. Kesinleşmeden icra, ilamın niteliğine bağlıdır. Kiracı tavanı uyguladığını sanıp tespit hükmünü görmezden gelirse fark birikir. Fark, tahliye sebebi değildir; temerrüt doğurabilir. Tahliye kendi sebebini ister.
Aidat yüksekliği emsali etkiler, kira hükmünü tek başına kurmaz. Depozito kira değildir. Fiili oda sayısı tapu alanıyla çelişirse açıklanır. Açıklama yoksa bilirkişi varsayımla gider; varsayım itiraz doğurur.
Ankara sulh hukuk mahkemesi görevli türdür. Yetki taşınmaz yerinedir. Çankaya ofisi Etimesgut dairesini kilitlemez.
Emsal kira sözleşmesinin tarihi, dava konusu döneme denk gelmelidir. Beş yıl önceki cadde kirası bugünün ara katını taşımaz. Taşımayan emsal raporda kalsa da itirazla elenir. Elenmeyen rapor, hükmü çeker. Çekilen hüküm, yasal tavanı ilga etmez; tavan kendi dönemine bakılır.
Kiraya veren zincirleme yenilemeyi “yeni sözleşme” sanırsa beş yıl hesabı kayar. Kayma, davayı usulden zayıflatır. Kiracı, tespit davasını tahliye tehdidi sanırsa yanlış kapıya gider. Tahliye kendi sebebini ister. Bu yazı emsal ve dönem konuşur; tahliye listesi kiracı tahliye yazısındadır. Yenileme zeyli imzalanmışsa başlangıç tarihi zeyle göre değil asıl sözleşmeye göre okunabilir. Okuma, somut metne bakılır. Metin yoksa tanık zayıf kalır. Zayıf tanık emsal elemesini taşımaz. Taşımayan tanık, bilirkişi raporundaki cadde emsalini de doğrulamaz. Doğrulamayan emsal, raporda kalsa da itirazla elenir; elenen emsal hükmü çekmez. Çekmeyen hüküm, yasal tavanı da ilga etmez; tavan kendi dönemine bakılır ve bu yazı tavan hesabını kopyalamaz.
Bilirkişi keşfinde oda sayısı tapu ile çelişirse açıklama satırı yazılmalıdır. Yazılmayan çelişki varsayımı büyütür. Varsayım, itiraz dilekçesinin hamurudur. Hamur yoksa rapor kesinleşmeye yaklaşır. Yaklaşmak, sonucu garanti etmez. Keşif tutanağındaki ısıtma, asansör ve cephe notu emsali etkiler; kira hükmünü tek başına kurmaz. Kurmayan not, yine de raporda durmalıdır. Durmayan not, itirazı boş bırakır. Bu yazı emsal elemesini konuşur; tavan hesabını kopyalamaz.
#
Bedeli doğru davada konuşmak
Kira tespit davası, tavanın alternatifi değil ayrı bir yoldur. Yol, süre ve sözleşme tipine bağlıdır. Ankara gayrimenkul avukatı araması çoğu zaman “komşu daha fazla ödüyor” cümlesinde çıkar. Komşu bedeli, emsal olabilir; hüküm değildir.
Konar Hukuk bu sayfada tespiti spam semt listesiyle değil sözleşme, süre ve bilirkişi ayrımıyla anlatır. Somut kira sözleşmesi ve güncel mevzuat birlikte okunur.
Sonuç
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayın belgesi, süresi ve usulü ayrıca okunmalıdır; ezbere sonuç vaadi yoktur.